Un mercato immobiliare forte è generalmente correlato ad una economia stabile. Allo stesso tempo, il collasso delle bolle immobiliari è spesso stato usato per predire le crisi economiche. Data la connessione con il mercato dei mutui, il mercato immobiliare è infatti quello che meglio trasmette le politiche monetarie (e le crisi). Ma come controllare l’eccessivo aumento dei prezzi immobiliari? Risponde a questa domanda uno studio contenuto nel Real Estate Data Hub redatto dal Centro Studi di Re/Max Italia in collaborazione con il centro studi di Avalon Real Estate.

Bolla immobiliare e crisi economica: perché sono legate?

Uno studio del Fondo Monetario Internazionale chiarisce che negli ultimi decenni, i due terzi delle crisi del sistema bancario sono state precedute da una crisi del mercato immobiliare. L’aumento dei prezzi nel mercato immobiliare può rappresentare un grave rischio per l’economia. Se da un lato la valutazione del prezzo degli immobili è un’arte, dall’altro i prezzi delle case non possono salire troppo oltre l’effettiva capacità di pagamento degli acquirenti. Calcolando il rapporto fra reddito medio e prezzo medio degli immobili (o degli affitti), gli economisti identificano situazioni di squilibrio. In queste valutazioni, l’accessibilità al credito ha un ruolo fondamentale. Tramite la leva creditizia, gli acquirenti possono incrementare il proprio potere di acquisto.

Cosa si è fatto finora per regolare i prezzi immobiliari?

A seguito della pandemia, è in atto una discussione a livello globale su un approccio più attivo alla stabilità economica dei singoli paesi e quindi alla stabilità dei loro mercati immobiliari. Per contenere l’aumento dei prezzi, storicamente si è intervenuti con politiche prudenziali che ponessero dei limiti all’accesso al credito. In quest’ottica le regolamentazioni esistenti hanno stabilito dei limiti per l’ LTV (Loan To Value, il rapporto fra il valore del mutuo e il valore dell’immobile) e per il DTI (Debt To Income, il rapporto fra la rata del mutuo e il reddito).

Qual è la situazione dei prezzi immobiliari nel mondo oggi?

Nel corso dell’ultimo anno, nella maggioranza dei Paesi nel mondo, i prezzi degli immobili sono cresciuti ad un ritmo molto più elevato rispetto alla crescita del reddito medio. Situazione più stabile per l’Italia. Rispetto agli altri Paesi, in Italia la crescita dei prezzi è minore, a causa della bassa crescita economica. L’alta disoccupazione e le condizioni di lavoro precarie, hanno limitato l’accesso al credito, contribuendo a ridurre la domanda.

Come gestire al meglio l’aumento dei prezzi nel mercato immobiliare?

Il modo più efficiente di risolvere il problema dell’aumento dei prezzi, è intervenire sulle tre cause che lo stanno generando: riduzione dell’offerta, aumento della domanda, aspettative di rialzo dei prezzi. La strategia sembra essere ancora in fase di discussione e pare che a livello globale si stia tentando di formulare e testare diversi scenari. In particolare le Banche Centrali ed i Governi stanno cercando di anticipare i possibili rischi legati all’alta inflazione e le relative soluzioni per mitigarli. Sicuramente l’efficacia delle iniziative dipenderà dal coordinamento fra Banche Centrali, Governi e Partiti, a livello locale e globale. I grossi limiti sono dovuti al fatto di doversi muovere in un territorio inesplorato, incerto e altamente volatile. L’aumentata complessità (intesa come maggior numero di variabili in gioco) è tale per cui le soluzioni del passato potrebbero rivelarsi controproducenti. La dipendenza energetica dell’Europa da altri Paesi, in particolare, rende difficile pensare di poter fornire un supporto rapido e mirato, come avvenuto per le banche nel 2008.

Come stimolare l’offerta di immobili sul mercato?

Per stimolare l’offerta immobiliare, storicamente gli interventi sono stati di natura fiscale e/o di regolamentazione. Molti temono che la riforma del catasto potrebbe preparare il terreno in questa direzione. Dalle simulazioni fatte dalla UIL, emerge che le aree più penalizzate da un eventuale adeguamento e ridistribuzione del carico fiscale, sarebbero le zone centrali delle grandi città e le aree turistiche. Il Governo ha più volte chiarito che l’obiettivo immediato della riforma è quello di aggiornare la banca dati esistente, al fine di far emergere gli immobili non censiti e ridistribuire il carico fiscale. In effetti un aumento delle tasse sugli immobili sembra un’ipotesi non immediatamente percorribile. Potrebbe avere effetti negativi sul settore del turismo, già pesantemente colpito dalla pandemia.

Come agire dal punto di vista della regolamentazione?

Da un punto di vista di regolamentazione, il Parlamento Europeo aveva già approvato una risoluzione a Gennaio 2021 per risolvere la precarietà abitativa. Le nuove regolamentazioni mirano a risolvere entro il 2030, in Europa, il problema della speculazione immobiliare, di quasi un milione di senzatetto e di 80 milioni di persone in difficoltà con il pagamento dell’affitto. Inizialmente erano anche stati proposti dei divieti/limiti all’ affitto e alla vendita di immobili in classi energetiche meno efficienti. Su quest’ultima iniziativa, la Commissione Europea ha fatto marcia indietro. Rimane valida la direttiva che prevede un efficientamento energetico di almeno il 15% del patrimonio edilizio in ogni singolo stato dell’Unione. Stando al rapporto dell’ENEA, in Italia più del 50% delle seconde case è in classe G. E’ chiaro che questo tipo di regolamentazioni scoraggia i proprietari e il possesso di immobili a reddito. Città come Milano, Roma, Bologna e Napoli hanno già progetti in corso per contenere il caro affitti. A Milano, in particolare, con il progetto “Reinventing Home” gli affitti calmierati prevedono un canone mensile di circa 500 euro per i trilocali. Il rallentamento del prezzo degli affitti, combinato all’aumento dei prezzi degli immobili, potrebbe scoraggiare nuovi investitori ed incentivare alcuni degli investitori esistenti alla vendita.

Come controllare la domanda immobiliare ed evitare l’aumento dei prezzi?

Lo strumento principale per raffreddare la domanda sul mercato immobiliare è l’aumento dei tassi di interesse. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2021 il 51,2% delle persone fisiche ha acquistato casa tramite mutuo. Con l’aumento dei tassi di interesse, i mutui sono più costosi e le fasce più deboli perdono i requisiti di accesso al credito. Questo riduce la domanda e spinge i prezzi al ribasso. La domanda si riduce anche per motivi demografici, come la decrescita della popolazione. Oppure per motivi socio-economici, come la precarietà del lavoro giovanile. La domanda di nuove abitazioni rischia di diminuire anche per effetto dell’aumento dei rendimenti delle obbligazioni. Nel momento in cui il rendimento delle obbligazioni inizierà a superare il rendimento degli affitti, è probabile che la domanda per immobili da mettere a reddito calerà, e con essa anche i prezzi degli immobili stessi.

Come controllare le aspettative di prezzi immobiliari?

Le aspettative del mercato sono una componente fondamentale dei prezzi e tendono a funzionare come una profezia che si auto-avvera. Lo scenario è aggravato dalla velocità con cui si diffonde la dis-informazione, dalla particolare influenzabilità dell’opinione pubblica e dalla facilità con cui si propagano i disordini pubblici. Le Banche Centrali ed i Governi attribuiscono sempre più importanza alla propria credibilità, come strumento per poter influenzare le aspettative del mercato. Nel caso delle aspettative sulla crescita dell’inflazione del 2022, le Banche Centrali hanno comunicato chiaramente che il rialzo dei tassi di interesse sarà un percorso graduale, con l’obiettivo di riportare l’inflazione intorno al 2% sul medio periodo. Non è possibile definire anticipatamente e con certezza il programma di rialzo dei tassi di interesse, che verrà invece stabilito di volta in volta sulla base del raggiungimento degli obiettivi. Ma questo tipo di comunicazione contribuisce a mitigare gli shock delle azioni correttive sul mercato.

Fonte: Idealista.it