Genova rappresenta uno strano caso del mercato immobiliare nazionale, in totale controtendenza con il resto del Paese: crescono le transazioni, del 30%, rispetto a giugno 2020, ma i valori immobiliari sono calati del 7% e non risalgono. E il Covid non c’entra, la decrescita demografica sì: il capoluogo della Liguria si sta sistematicamente svuotando, la popolazione è scesa da tempo sotto la soglia critica dei 600mila (574.090 abitanti) e gli appartamenti, vuoti, sono in numero maggiore rispetto alla richiesta. E questo vizia un mercato immobiliare che, in questo caso per effetto dell’inizio dell’uscita del Covid, sta riguadagnando velocemente quota: “In altre città, come Milano, alla ripresa del mercato immobiliare corrisponde un aumento anche deciso dei prezzi, fino a due cifre percentuali, invece a Genova, dopo la flessione legata alla pandemia, unica città in Italia, le quotazioni non si muovono”, assicura Eugenio Del Gaizo, presidente Fiaip Genova.

A Genova, la flessione delle transazioni a causa della pandemia si è registrata molto più blandamente di tutto il resto d’Italia: nel 2020, il calo delle compravendite, nonostante due mesi di lockdown tassativo, è stato contenuto, del -9,4%, sono state compiute 6706 transazioni, contro le 7704 del 2019. E anche i dati recentissimi, appena pubblicati dall’Omi, tutte le categorie di immobili in vendita a Genova negli ultimi tre mesi, indicano che i prezzi sono in debole diminuzione (-1,17%), ma Genova è in testa alla classifica italiana delle città per numero di transazioni, rispetto allo scorso anno: nel primo trimestre del 2021 il capoluogo della Liguria è sul gradino più alto del podio, con il valore massimo di crescita degli scambi di abitazioni, +36,7%.

Si genera così uno spostamento cospicuo degli acquisti verso quartieri prima inaccessibili a molti, come la zona della Foce, già considerata residenziale, affacciata all’inizio del lungomare di Genova. “Con 150mila euro, fino a cinque anni fa, si riusciva a comprare un appartamento a San Fruttuoso, ormai con quella cifra si conquista agevolmente un’abitazione alla Foce”, conferma Del Gaizo.

C’è una cosa che il Covid ha modificato, radicalmente: è aumentata la richiesta di spazi, sia metrature più ampie, articolate in vani distinti, sia affacci esterni, come terrazzi, balconi e giardini. Inoltre, nuovo valore aggiunto di una città che stenta a lasciare, in molti settori, lo smart working è la cablatura: “Prima si cercavano case con l’ascensore o il riscaldamento autonomo, adesso la prima domanda è se arriva la fibra nell’appartamento”, assicurano diversi agenti immobiliari del centro storico che, proprio per la sua conformazione (spessi muri in pietra), ha connessioni instabili e lente. L’Omi conferma nell’ultima rilevazione (giugno 2021) che la tipologia che ha registrato il maggior apprezzamento percentuale è costituita da ville e case indipendenti, le cui quotazioni hanno registrato +3% negli ultimi tre mesi. Mentre quella più in crisi risulta l’alloggio di cinque vani, per cui le quotazioni registrano -19% negli ultimi tre mesi.

Per questi motivi chi ha una casa con giardino o terrazzo ha ancora “il coltello dalla parte del manico”, dicono a una voce gli agenti immobiliari genovesi, e può ancora aspirare a ricavare dalla vendita della propria abitazione una cifra interessante, altrimenti, proprio per l’effetto indotto dallo svuotamento della città, “per tutti gli altri appartamenti, il manico è nelle mani dell’acquirente”, assicurano.

C’è infine un filone che si sta sviluppando nel mercato immobiliare genovese e ligure, alla fine della pandemia: proprio lo smart working magari alternato al lavoro in azienda, in presenza, solo alcuni giorni della settimana, sta innescando un’immigrazione di lavoratori soprattutto dalla Lombardia e dal Piemonte. Si tratta di dati ancora impercettibili, ma che costituiscono una nuova, inedita, tendenza, rilevata a partire dagli affitti. “La Liguria è una terra splendida, negli intervalli del lavoro da casa si può godere della spiaggia, o del verde, durante l’anno e mezzo appena trascorso abbiamo notato la trasformazione di richieste di affitti brevi, o brevissimi, in locazioni di lungo periodo, di parecchi mesi o un anno, con trasferimenti nella nostra regione per approfittare di un contesto di migliore qualità della vita, unita al lavoro in remoto”, conclude Del Gaizo.

Top e flop
Le case più care di tutta Genova si trovano nei quartieri residenziali di Albaro e Sturla, nella parte orientale del centro. A maggio 2021 le transazioni hanno toccato i 2968 euro/mq. Tra gli affitti, le zone più richieste sono la super-residenziale Sant’Ilario, una collina alle spalle del quartiere di Nervi, dove abita Beppe Grillo, e poi, i quartieri costieri di Quarto e Quinto, affacciati sul mare, con 9,70 euro/mq. Subito dopo gli affitti più cari si registrano in centro città, con 9,40 euro al mese/mq.

Il prezzo più basso di vendita si registra nei quartieri di Sampierdarena e Cornigliano, nell’immediato Ponente (industriale) della città, con una media di 936 euro/mq. E in Val Polcevera, la valle colpita dalla tragedia del Ponte Morandi e ora solcata dal nuovo ponte San Giorgio: per la vendita il prezzo medio è di 853 euro/mq, per gli affitti 6,40 euro al mese/mq. Gli affitti più bassi, però, si trovano nell’entroterra occidentale di Genova, alle spalle di Voltri, con 6,10 euro/mq.

Tra le macroaree di Genova, tra il primo e il secondo semestre 2020, le oscillazioni maggiori dei prezzi si sono registrate in Val Bisagno, nell’area Marassi-San Fruttuoso-Molassana, in Val Bisagno, unica in tutta la città a segnare un incremento del valore degli immobili residenziali, con +2,7%. Il crollo più profondo si nota, invece, in Val Polcevera, tra Certosa e Pontedecimo, con -8,1%, concentrato soprattutto a Bolzaneto.

La situazione in Liguria
Allargando l’osservazione a tutto il territorio regionale, in Liguria, le transazioni, a maggio 2021, si sono attestate su un valore medio di 2507 euro/mq, con una flessione del -1,30% rispetto allo stesso mese nel 2020. Sono cresciuti invece i valori degli affitti, rispetto a un anno fa, del +2,35%, passando da 8,50 a 8,70 euro al mese/mq.

I prezzi degli immobili nella regione oscillano da 2.065 a 3349 euro/mq in media per la vendita e, per l’affitto, hanno una forbice che va da 8,70 a 10,90 euro al mese/mq. La città più cara risulta essere Savona, con valori di acquisto che arrivano a 3400 euro/mq, anche se c’è una forte discrasia tra gli immobili in città (che hanno una media di 1929 euro/mq) e quelli nelle aree costiere, dove si trovano rinomate località balneari, e in cui si toccano i 3643 euro/mq.

Subito dopo Savona, le abitazioni più care si trovano ad Imperia, con valori medi di 2600-2800 euro/mq. Poi si classifica La Spezia, con 2200-2400 euro/mq e infine Genova. E infatti nel maggio 2021 si è registrata a Savona la transazione più cara, con la vendita di un immobile a 3349 euro/mq, la più bassa a Genova con un acquisto di 2065 euro/mq. Anche gli affitti più alti si registrano a Savona (10,90 euro al mese/mq) e i più bassi sono a Genova (8,20 euro al mese/mq).

Le case vacanza
La Liguria è la regione più cara in Italia per quanto riguarda le case vacanza. Secondo la rilevazione di Idealista.it, Portofino e Santa Margherita Ligure sono i Comuni più cari in cui acquistare un immobile, seguiti dalla Costiera amalfitana. E se nella top ten dei Comuni affacciati sul mare è preponderante la presenza di località campane, al primo posto c’è il Comune di Portofino, dove si toccano i 9906 euro/mq.

Nella lista dei primi dieci Comuni più cari è incluso, in Liguria, anche Bonassola. A Santa Margherita il valore degli immobili si attesta sui 5189,18 euro/mq ed è aumentato da maggio 2020 a maggio 2021 del 5%. Valori alti anche alle Cinque Terre, dove gli immobili valgono, in media, 4728 euro/mq, l’8% in più rispetto a un anno fa.

Una rete di case vacanza si è creata, negli ultimi cinque anni, anche in centro storico a Genova: si tratta di piccoli appartamenti che vengono affittati per pochi giorni ai turisti. Come spiegano ancora dalla Fiaip Genova, alcuni proprietari hanno deciso di investire, prima del Covid, acquistando appartamenti nella città antica, proprio per metterli a reddito in questo modo, realizzando B&B: “Gran parte di questo sistema è stato messo in crisi dalla pandemia – dice Eugenio Del Gaizo – e diversi proprietari, nel corso del 2020, hanno venduto queste abitazioni: è stato un errore perché il flusso, come dimostrano i dati di giugno 2021, è ripartito e la richiesta sta prepotentemente salendo”.

Fonte: La repubblica; Agenzia delle entrate; Omi, Osservatorio del mercato immobiliare; Fiaip; Centro Studi Tecnocasa; Immobiliare.it; Abitare.Co; Idealista.it