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Bolla immobiliare nel 2022: tre strategie per evitarla

Bolla immobiliare nel 2022: tre strategie per evitarla

Il modo più efficiente di risolvere il problema dell’aumento dei prezzi del mercato immobiliare è intervenire sulle tre cause che lo stanno generando.

Un mercato immobiliare forte è generalmente correlato ad una economia stabile. Allo stesso tempo, il collasso delle bolle immobiliari è spesso stato usato per predire le crisi economiche. Data la connessione con il mercato dei mutui, il mercato immobiliare è infatti quello che meglio trasmette le politiche monetarie (e le crisi). Ma come controllare l’eccessivo aumento dei prezzi immobiliari? Risponde a questa domanda uno studio contenuto nel Real Estate Data Hub redatto dal Centro Studi di Re/Max Italia in collaborazione con il centro studi di Avalon Real Estate.

Bolla immobiliare e crisi economica: perché sono legate?

Uno studio del Fondo Monetario Internazionale chiarisce che negli ultimi decenni, i due terzi delle crisi del sistema bancario sono state precedute da una crisi del mercato immobiliare. L’aumento dei prezzi nel mercato immobiliare può rappresentare un grave rischio per l’economia. Se da un lato la valutazione del prezzo degli immobili è un’arte, dall’altro i prezzi delle case non possono salire troppo oltre l’effettiva capacità di pagamento degli acquirenti. Calcolando il rapporto fra reddito medio e prezzo medio degli immobili (o degli affitti), gli economisti identificano situazioni di squilibrio. In queste valutazioni, l’accessibilità al credito ha un ruolo fondamentale. Tramite la leva creditizia, gli acquirenti possono incrementare il proprio potere di acquisto.

Cosa si è fatto finora per regolare i prezzi immobiliari?

A seguito della pandemia, è in atto una discussione a livello globale su un approccio più attivo alla stabilità economica dei singoli paesi e quindi alla stabilità dei loro mercati immobiliari. Per contenere l’aumento dei prezzi, storicamente si è intervenuti con politiche prudenziali che ponessero dei limiti all’accesso al credito. In quest’ottica le regolamentazioni esistenti hanno stabilito dei limiti per l’ LTV (Loan To Value, il rapporto fra il valore del mutuo e il valore dell’immobile) e per il DTI (Debt To Income, il rapporto fra la rata del mutuo e il reddito).

Qual è la situazione dei prezzi immobiliari nel mondo oggi?

Nel corso dell’ultimo anno, nella maggioranza dei Paesi nel mondo, i prezzi degli immobili sono cresciuti ad un ritmo molto più elevato rispetto alla crescita del reddito medio. Situazione più stabile per l’Italia. Rispetto agli altri Paesi, in Italia la crescita dei prezzi è minore, a causa della bassa crescita economica. L’alta disoccupazione e le condizioni di lavoro precarie, hanno limitato l’accesso al credito, contribuendo a ridurre la domanda.

Come gestire al meglio l’aumento dei prezzi nel mercato immobiliare?

Il modo più efficiente di risolvere il problema dell’aumento dei prezzi, è intervenire sulle tre cause che lo stanno generando: riduzione dell’offerta, aumento della domanda, aspettative di rialzo dei prezzi. La strategia sembra essere ancora in fase di discussione e pare che a livello globale si stia tentando di formulare e testare diversi scenari. In particolare le Banche Centrali ed i Governi stanno cercando di anticipare i possibili rischi legati all’alta inflazione e le relative soluzioni per mitigarli. Sicuramente l’efficacia delle iniziative dipenderà dal coordinamento fra Banche Centrali, Governi e Partiti, a livello locale e globale. I grossi limiti sono dovuti al fatto di doversi muovere in un territorio inesplorato, incerto e altamente volatile. L’aumentata complessità (intesa come maggior numero di variabili in gioco) è tale per cui le soluzioni del passato potrebbero rivelarsi controproducenti. La dipendenza energetica dell’Europa da altri Paesi, in particolare, rende difficile pensare di poter fornire un supporto rapido e mirato, come avvenuto per le banche nel 2008.

Come stimolare l’offerta di immobili sul mercato?

Per stimolare l’offerta immobiliare, storicamente gli interventi sono stati di natura fiscale e/o di regolamentazione. Molti temono che la riforma del catasto potrebbe preparare il terreno in questa direzione. Dalle simulazioni fatte dalla UIL, emerge che le aree più penalizzate da un eventuale adeguamento e ridistribuzione del carico fiscale, sarebbero le zone centrali delle grandi città e le aree turistiche. Il Governo ha più volte chiarito che l’obiettivo immediato della riforma è quello di aggiornare la banca dati esistente, al fine di far emergere gli immobili non censiti e ridistribuire il carico fiscale. In effetti un aumento delle tasse sugli immobili sembra un’ipotesi non immediatamente percorribile. Potrebbe avere effetti negativi sul settore del turismo, già pesantemente colpito dalla pandemia.

Come agire dal punto di vista della regolamentazione?

Da un punto di vista di regolamentazione, il Parlamento Europeo aveva già approvato una risoluzione a Gennaio 2021 per risolvere la precarietà abitativa. Le nuove regolamentazioni mirano a risolvere entro il 2030, in Europa, il problema della speculazione immobiliare, di quasi un milione di senzatetto e di 80 milioni di persone in difficoltà con il pagamento dell’affitto. Inizialmente erano anche stati proposti dei divieti/limiti all’ affitto e alla vendita di immobili in classi energetiche meno efficienti. Su quest’ultima iniziativa, la Commissione Europea ha fatto marcia indietro. Rimane valida la direttiva che prevede un efficientamento energetico di almeno il 15% del patrimonio edilizio in ogni singolo stato dell’Unione. Stando al rapporto dell’ENEA, in Italia più del 50% delle seconde case è in classe G. E’ chiaro che questo tipo di regolamentazioni scoraggia i proprietari e il possesso di immobili a reddito. Città come Milano, Roma, Bologna e Napoli hanno già progetti in corso per contenere il caro affitti. A Milano, in particolare, con il progetto “Reinventing Home” gli affitti calmierati prevedono un canone mensile di circa 500 euro per i trilocali. Il rallentamento del prezzo degli affitti, combinato all’aumento dei prezzi degli immobili, potrebbe scoraggiare nuovi investitori ed incentivare alcuni degli investitori esistenti alla vendita.

Come controllare la domanda immobiliare ed evitare l’aumento dei prezzi?

Lo strumento principale per raffreddare la domanda sul mercato immobiliare è l’aumento dei tassi di interesse. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2021 il 51,2% delle persone fisiche ha acquistato casa tramite mutuo. Con l’aumento dei tassi di interesse, i mutui sono più costosi e le fasce più deboli perdono i requisiti di accesso al credito. Questo riduce la domanda e spinge i prezzi al ribasso. La domanda si riduce anche per motivi demografici, come la decrescita della popolazione. Oppure per motivi socio-economici, come la precarietà del lavoro giovanile. La domanda di nuove abitazioni rischia di diminuire anche per effetto dell’aumento dei rendimenti delle obbligazioni. Nel momento in cui il rendimento delle obbligazioni inizierà a superare il rendimento degli affitti, è probabile che la domanda per immobili da mettere a reddito calerà, e con essa anche i prezzi degli immobili stessi.

Come controllare le aspettative di prezzi immobiliari?

Le aspettative del mercato sono una componente fondamentale dei prezzi e tendono a funzionare come una profezia che si auto-avvera. Lo scenario è aggravato dalla velocità con cui si diffonde la dis-informazione, dalla particolare influenzabilità dell’opinione pubblica e dalla facilità con cui si propagano i disordini pubblici. Le Banche Centrali ed i Governi attribuiscono sempre più importanza alla propria credibilità, come strumento per poter influenzare le aspettative del mercato. Nel caso delle aspettative sulla crescita dell’inflazione del 2022, le Banche Centrali hanno comunicato chiaramente che il rialzo dei tassi di interesse sarà un percorso graduale, con l’obiettivo di riportare l’inflazione intorno al 2% sul medio periodo. Non è possibile definire anticipatamente e con certezza il programma di rialzo dei tassi di interesse, che verrà invece stabilito di volta in volta sulla base del raggiungimento degli obiettivi. Ma questo tipo di comunicazione contribuisce a mitigare gli shock delle azioni correttive sul mercato.

Fonte: Idealista.it

Superbonus - CasaUnika
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Superbonus 110% e lo sblocco della cessione dei crediti

Superbonus 110% e lo sblocco della cessione dei crediti

Tra i vari interventi previsti nel decreto Semplificazioni, è previsto un emendamento che sblocca la cessione dei crediti relativi al Superbonus 110% e agli altri bonus edilizi.

Con questa modifica viene eliminata la data del 1° maggio 2022 come termine dal quale far decorrere le cessioni facilitate dei bonus. Inoltre, l’emendamento ammette nuovamente a regime facilitato anche le cessioni e gli sconti in fattura comunicati all’Agenzia delle Entrate prima di quella data, che rischiavano di rimanere bloccati. Il decreto passerà ora al Senato per l’approvazione definitiva. Deve essere convertito in legge entro il 20 agosto.

Quante sono state le risorse sbloccate?
Dal 1° luglio 2021 al 31 maggio 2022 sono stati avviati circa 150.000 interventi per 27 miliardi, secondo le stime dell’Associazione nazionale costruttori edili (Ance). Di questi, almeno la metà sarebbe a rischio di monetizzazione, quindi parliamo di un rischio pari a circa 13,5 miliardi. Risorse che saranno sbloccate dal Decreto Semplificazioni.

Quali sono le regioni che hanno usufruito di più del Superbonus 110%?
Secondo un’analisi realizzata dall’Ance, gran parte dei 150.000 interventi del Superbonus avviati da luglio 2021 sono concentrati in Lombardia (23.139), Veneto (18.444) e Lazio (13.121). Seguono Emilia-Romagna (11.691), Toscana (11.214), Piemonte (10.440), Sicilia (10.363), Puglia (9.008) e Campania (8.658). Le regioni in cui sono stati avviati meno lavori sono: Valle d’Aosta (350), Molise (895), Basilicata (1.559) e Liguria (1.738).

La sorte del Superbonus «per 30mila imprese è questione di vita o di morte», ha dichiarato Dario Costantini, presidente del Cna, al termine dell’incontro con il governo a Palazzo Chigi, martedì 26 luglio. Cande, la Class Action nazionale dell’edilizia, ha chiesto un intervento urgente per risolvere la questione.

Superbonus: nei condomini il 49% degli interventi
L’Oice, l’Associazione delle società di ingegneria e architettura, ha dichiarato che il Superbonus 110% è stato usato prevalentemente dai condomìni (49%) e per interventi riguardanti prevenzione sismica e per la riduzione del divario Nord/Sud. Secondo i dati elaborati da Oice su fonti Enea e Cerved, i fondi destinati ai condomini assorbiranno a fine 2023 il 70% del totale. “Il decreto Aiuti non ha risolto importanti problemi sul fronte della cessione dei crediti relativi a interventi precedenti maggio 2022; confidiamo quindi molto sulla nuova norma del decreto Semplificazioni fiscali che potrebbe evitare tante difficoltà a professionisti, studi e società che hanno preso in carico tali interventi” ha commentato Fabio Tonelli, coordinatore del gruppo di lavoro OICE SUPERBONUS

Fonte: Immobiliare.it

Fuoricittà - Casaunika
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Fuoricittà sempre più attraente: le terrazze sul verde

Fuoricittà sempre più attraente: le terrazze sul verde

Boom di rustici e ciabòt. Il mercato riscopre le zone di confine con la Liguria. E i prezzi volano

Tutti pazzi per cascine e vigneti delle alte colline tra Piemonte e Liguria, quelle un tempo snobbate dai circuiti del grande turismo enogastronomico di Monferrato e Langhe. Fino a ieri. Lo confermano le agenzie immobiliari della zona. Lo confermano i grandi nomi: Ornella Muti ha comprato casa e terreni a Ovada, Diana Bracco possiede due tenute e un’azienda agricola nei dintorni di Nizza, Ottavio aveva casa a Diano d’Alba, e Gaja ha preso nuovi vigneti a Trezzo Tinella. Perché c’è l’Alto Monferrato: borghi arroccati e vecchi castelli tra Asti, Alessandria, Vercelli. Poi c’è l’Alta Langa: boschi e colline tra Bossolasco, Niella Belbo, Mombarcaro.

Colline «selvagge»

In comune Alta Langa e Alto Monferrato condividono panorami più selvaggi, la posizione tanto alta da vedere la Liguria, l’essere imparentati con le vigne Unesco più famose d’Italia e una riscoperta di vecchie cascine in un mercato immobiliare qui fermo da tempo. «È un interesse nato negli ultimi due anni — spiega Rosalba Borello Vallarolo Gancia, titolare di Internau Monferrato — Siamo proprio rinati, è un territorio sempre turistico ma non esasperato. Lo definirei vero». Chi decide di comprare tra Alto Monferrato e Alta Langa lo fa perché da turista ha visto queste zone e ha deciso di viverci. «Si tratta perlopiù di milanesi o di stranieri: svedesi, svizzeri, belgi, olandesi. Nell’ultimo anno stanno arrivando statunitensi e australiani – continua l’agente – ma non per farne un territorio morto con una casa vissuta una volta l’anno. Si tratta di artisti, imprenditori che la usano come seconda casa o per trasferirsi dopo la pensione». Partendo da un assunto comune: il territorio «più selvaggio. Ci vogliono quasi due ore per arrivarci da Torino, quaranta minuti da Alba. I grandi servizi non sono molti. È anche più tortuosa, qui le colline arrivano ai 600 metri di altezza — sottolinea Alessandro Matarozzo dell’agenzia Engel&Wolker di Alba —. Per capire la differenza: nella zona di Barolo la terra è sul mercato con una media di due milioni di euro a ettaro, a Cerretto si scende a 100mila euro l’ettaro». Il territorio e i panorami dell’Alta non sono cambiati nel tempo, semplicemente ora piacciono per diversi fattori: innanzitutto il costo. Non sempre a buon mercato, ma le occasioni non mancano.

I costi al mq

In Alto Monferrato si comprano grandi immobili già ristrutturati con piscina per 250mila euro, 100mila se ancora da ristrutturare. A Benevello c’è una villa in vendita da 323mq per 178mila euro. A Serravalle Langhe per 146mila euro un’altra soluzione indipendente. Con la stessa cifra ad Alba si compra un trilocale, mentre per le ville singole la media è di 650mila euro. Quello che più si ricerca è una struttura indipendente, con un bel terreno e una bella vista. La classica struttura che fa impazzire il mercato è quella che viene definita «pietra di Langa. Una richiesta che appassiona oltre il 90% dei clienti — continua Matarozzo —. La classica cascina piemontese su due piani con una bella cantina, cosa necessaria, e un sottotetto». Perché «chi compra casa qui sogna uno stile moderno —spiega Roberto Pasquero del Gruppo Tecnocasa —. I budget permettono di comprare una soluzione indipendente. I clienti cercano un bello spazio fuori per la piscina o per fare le grigliate con gli amici. Le strutture però sono vincolate: chi viene qui immaginando di radere al suolo casa e farne un open space su un piano tutto vetrata deve rivedere il proprio progetto». Senza dimenticare che per un cascinale di campagna indipendente da ristrutturare i prezzi vanno dagli 80 ai 120 mila euro. Per un immobile già ristrutturato, con caratteristiche di pregio e vista panoramica sulle colline si può arrivare a 400mila euro.

 

Castelli e cascine

Anche in Alto Monferrato «o cascina o morte —scherza Borello Vallarino Gancia —. L’attenzione è sulla classica struttura piemontese con terreno. Ultimamente però si inizia anche a guardare il moderno degli anni ‘80 che invece prima era snobbato». Ma non è solo una questione di costi: «È anche merito di un turista che è cambiato. Chi viene qui in Alta oggi è un turista appassionato di natura, di castelli, di boschi, di cicloturismo— spiega Mariano Rabino, presidente dell’Ente Turismo Langhe Monferrato Roero —. In più vuole mangiare e bere bene spendendo il giusto». Alto Monferrato e Alta Langa non sono solo vecchi cascinali. Ci sono soluzioni di alto prestigio, con un budget da 1 a 2 milioni di euro. «Una parte della nostra clientela internazionale ricerca anche ville storiche già ristrutturate con parco e vista sulle colline vicine al borgo caratteristico in cui trovare caffè, ristoranti, un piccolo negozio per fare la spesa» spiega Lodovico Pignatti Morano, managing partner di Italy Sotheby’s International Realty. «Siamo tornati a vendere castelli — conferma anche Internau — Ea chiudere atti da un milione. Fino a dieci anni fa nessuno ci avrebbe scommesso, ora capitano anche due firme al mese. Tra l’altro per farci strutture ricettive internazionali».

Fonte: Corriere della Sera

Mercato immobiliare a Torino - Prezzi in salita - CasaUnika
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Il mercato immobiliare torna a correre a Torino

Il mercato immobiliare torna a correre a Torino

Secondo il report dell'Osservatorio Fiaip, con lo slancio delle contrattazioni anche i prezzi del mercato immobiliare di Torino sono tornati a salire.

Colpita ma non affondata. Anzi, la pandemia è già un ricordo lontano. Questa la fotografia che sintetizza il report dell’Osservatorio Fiaip, in merito alla situazione immobiliare di Torino e provincia. Nel 2021 infatti il mercato del mattone ha registrato 36.860 compravendite, segnando un +31,5% sull’anno precedente. Solo nel capoluogo si sono concluse 15.224 transazioni, un aumento del 28% rispetto al 2020, mentre nel resto della provincia l’incremento è stato pari al 34% (con 21.636 affari). E con lo slancio delle contrattazioni anche i prezzi delle case sono tornati a salire: aumento medio dell’1,5% per Torino, +1% invece per i comuni della provincia.

«Il mercato della casa nell’ultimo anno è ripartito con una ripresa massiccia delle compravendite e un ritorno del segno positivo nei prezzi — commenta Claudia Gallipoli, presidente di Fiaip Torino — il +28% di transazioni nel 2021 fa di Torino la terza città d’Italia con il maggior numero di compravendite, dopo Milano e Roma. Un ottimo risultato non solo in confronto all’andamento del 2020, che ha visto la frenata con un -8,6%, ma anche rispetto al pre pandemia. A Torino l’aumento sul 2019 è stato dell’11%, mentre in provincia si è registrato il +27%». A trainare i valori degli immobili il centro (+3,1%), anche grazie alle recenti opere di riqualificazione che hanno dato vita a residenze di lusso come Palazzo Alosio e Casa Vélo. Capofila piazza San Carlo (+3,4%, con una media di 4 .430 euro al mq), seguita da piazza Statuto con il +3,1% (2 .889 euro al mq) e piazza Vittorio Veneto con il 2,6% (3 .443 euro al mq). Un’onda lunga in cui si inserisce anche la zona di Cit Turin (+2,6%), considerata il fiore all’occhiello del mercato immobiliare.

Da 8 anni infatti la sua crescita è costante grazie alla vicinanza con la metro, il tribunale, il grattacielo e i servizi. E poi risalgono pre collina e collina, così come tutte le aree lungo il fiume: +2,2% per Borgo Po, poi Gran Madre e Crimea (+2,1% dopo il segno negativo degli ultimi 2 anni). Valori in salita anche per Madonna del Pilone, Sassi e Bertolla (+1,9%), così come Cavoretto (+0,8%). Zone tornate in voga per la possibilità di godere più facilmente di spazi all’aperto e a contatto con il verde, i nuovi desideri dei cittadini dopo le passate restrizioni. Valori positivi anche per i quartieri più vicini al centro: Cenisia (+1,9%), Crocetta, Vanchiglia, Aurora e Regio Parco (+1,8%), più indietro San Salvario (+1,3%).

E poi tornano in positivo le periferie, anche se in maniera minore, dopo anni di calo. A guidare la ripresa Mirafiori Nord e Sud (+1,7 e +1,6%), e poi Santa Rita, Lingotto e Madonna di Campagna. Inoltre il 2021 ha mostrato un andamento in controtendenza anche per il settore commerciale, con un incremento delle compravendite del +26,6% rispetto al 2020 e del +14% rispetto al pre Covid. Ancora negativo il valore, che si attesta al -2%, ma in netta ripresa rispetto al -5,5% del 2020.

Fonte: Corriere della sera

Inflazione - Casaunika
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Comprare case per investimento: può difenderci dall’inflazione?

Comprare case per investimento: può difenderci dall’inflazione?

Tra inflazione e tassi di interesse in procinto di cambiare, l’investimento immobiliare sembra assumere sempre più i connotati di un rifugio sicuro.

Con l’inflazione ai massimi da quasi 40 anni e almeno tre rialzi dei tassi, la caccia ai rifugi sicuri è iniziata. Il settore immobiliare è considerato un approccio per proteggersi dall’inflazione, dato che la classe di attività di solito ha poca correlazione con azioni e obbligazioni. Quindi, naturalmente, l’interesse degli investitori è alle stelle, anche sullo sfondo di un mercato immobiliare super caldo, una bassa offerta di case e tassi ipotecari che minacciano di salire. Nikodem Szumilo, professore associato di economia presso l’University College London e specialista in economia e finanza urbana, ha affermato di aver ricevuto domande almeno due volte a settimana negli ultimi sei mesi su questo argomento.

L’inflazione è piuttosto alta e l’aumento dei tassi non aiuterà immediatamente”, spiega. “Quindi le persone stanno valutando cosa vogliono fare con i loro risparmi”. Alcuni esperti affermano che l’acquisto di immobili ora, nonostante un mercato caldo e competitivo, sia una buona scommessa, dato che i tassi ipotecari sono ancora bassi. Altri affermano che, poiché il settore immobiliare è così localizzato, è caso per caso e le aree rurali potrebbero non offrire le stesse prospettive delle grandi città. Ma in realtà, dipende dalle circostanze e dall’orizzonte temporale di investimento di un individuo. Ecco alcune domande che gli investitori, sia professionisti che dilettanti, stanno valutando e cosa suggeriscono gli esperti.

Immobiliare e inflazione sono correlati?

A prima vista, immobiliare e inflazione non sembrano correlati. L’inflazione si basa sui prezzi al consumo, mentre l’edilizia abitativa si basa sull’andamento demografico, sull’edilizia e sull’offerta complessiva. Tuttavia, a lungo termine, inflazione e alloggi tendono a muoversi nella stessa direzione a causa dei salari e dei tassi di interesse. L’inflazione spesso fa aumentare i salari, il che a sua volta aumenta i budget per l’affitto e l’acquisto. L’inflazione compare spesso anche in ambienti con tassi di interesse bassi, come negli Stati Uniti e in alcune parti d’Europa ora, dove il costo del prestito è basso. Ciò aumenta anche la domanda di proprietà.

Con l’inflazione che ora raggiunge livelli che non si vedevano da anni, il settore immobiliare è un’opzione di investimento interessante. “Il settore immobiliare è un’alternativa al mercato azionario”, ha affermato Benjamin Miller, amministratore delegato della piattaforma di investimento immobiliare Fundrise. “Le persone ci investono per lo stesso motivo per cui investono in criptovalute. Sono preoccupati per l’attuale sistema economico e vogliono opzioni”.

L’inflazione potrebbe influire se stai cercando di vendere una casa?

Al momento l’inflazione mette il mercato delle case nelle mani dei venditori. Poiché il numero di case disponibili si sta riducendo, questo spinge i prezzi. “Mentre il prezzo di tutto il resto sale, il recente aumento dei costi delle abitazioni non sembra così male in confronto”, ha affermato tuttavia Jeff Tucker, economista senior di Zillow. Quindi, a breve termine, è possibile che la domanda di acquisti immobiliari rimanga forte nonostante l’inflazione. L’aumento dei costi dei materiali da costruzione, dovuto all’inflazione e ai continui problemi della catena di approvvigionamento, potrebbe aumentare ulteriormente i prezzi delle case quest’anno poiché i costruttori di case li trasmettono ai consumatori. Ad esempio, i prezzi del legname sono ai massimi da mesi. Anche la carenza di forniture non aiuta. Un altro rischio rappresentato dall’inflazione è che con l’aumento dei prezzi di altri beni, come cibo e gas, i potenziali acquirenti di case potrebbero essere lasciati con meno da spendere in immobili, lasciando i venditori in asso. Ma Tucker prevede che i consumatori taglieranno le spese più discrezionali come viaggi, abbigliamento e intrattenimento, lasciando più spazio per necessità come l’alloggio.

Ora è un buon momento per comprare casa?

Se sia un buon momento per comprare casa dipende dalle circostanze individuali. Sebbene possedere una casa possa salvarti dagli aumenti annuali degli affitti, i prezzi degli immobili sono aumentati molto a livello globale. Per coloro che sono interessati a rimanere in una casa per più di cinque anni, l’acquisto ha senso; ma se si pensa di dover vendere prima di allora, potrebbe essere meglio aspettare. I prezzi potrebbero infatti scendere nei prossimi anni, vanificando l’investimento.

Tuttavia, se la mossa è determinata dalla necessità, il momento è buono. I tassi sui mutui, anche se in lento aumento, sono ancora storicamente bassi. Questo è un vantaggio per coloro che acquistano una casa ora.”Potrebbe essere passato il momento migliore, ma sicuramente i tassi sono ancora molto bassi rispetto all’inflazione”, ha affermato Aneta Markowska, capo economista finanziario di Jefferies. “Chiunque rifinanzia ora, bloccherà un tasso ancora incredibilmente interessante”. Fiona Cincotta, analista senior del mercato finanziario presso City Index, consiglia a coloro che hanno mutui a tasso variabile – che hanno tassi di interesse che possono fluttuare – di guardare a un mutuo a tasso fisso ora per sfruttare il momento attuale.

Conviene investire in immobili commerciali?

Secondo gli economisti, l’apprezzamento degli immobili commerciali è stato in generale più timido di quello delle abitazioni, a volte addirittura non raggiungendo i tassi di inflazione a lungo termine. I contratti di locazione negli edifici per uffici tendono a essere più lunghi rispetto alle abitazioni, il che significa che gli affitti impiegano più tempo per adattarsi all’inflazione, il che può essere uno svantaggio per un investitore immobiliare. E durante la pandemia, l’aumento del lavoro a distanza e degli acquisti online ha ridotto la domanda di spazi commerciali e uffici. “In passato, le persone hanno investito in beni reali perché non riuscivano a trovare valore negli asset finanziari”, ha affermato Lzieri. “C’era la sensazione che le azioni fossero così costose rispetto ai valori storici che hanno cercato altre fonti di reddito e si sono spostate su asset reali. Potrebbe non essere così in questo momento”. Le case plurifamiliari sono un’altra storia. Poiché i contratti di locazione sono in genere in scadenza ogni 12 mesi, i proprietari hanno maggiori opportunità di inserire fattori come l’aumento dei costi delle utenze nell’affitto.

Fonte: Idealista.it

Immobiliare 2022 - Casaunika
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Vendite immobiliari 2022: Come è iniziato il nuovo anno?

Vendite immobiliari 2022: Come è iniziato il nuovo anno?

Il 2022 è iniziato con buone premesse nel campo delle vendite immobiliari in tutte le principali aree italiane, dove si registra più stabilità rispetto al 2021.

Il 2022 è iniziato con buone premesse nel campo delle vendite immobiliari. Infatti in tutte le principali aree italiane si registra una sostanziale stabilità rispetto al 2021.

Secondo l’Osservatorio mensile di Immobiliare.it, la flessione minima nazionale si attesta su una media dello 0.1%, con una media nazionale del prezzo al metro quadro richiesto per le case in vendita sui 2.026 euro.

I prezzi area per area

Le variazioni percentuali del prezzo degli immobili sono pressoché minime a livello nazionale:

  • nel Nord Ovest la variazione di gennaio rispetto a dicembre 2021 è minima, con un incremento dello 0,2% rispetto al mese precedente. Su base annua, l’aumento è invece più sensibile: del 2,8% con una media di 2.126 euro al metro quadro. Acquistare casa in LiguriaPiemonteLombardia e Valle d’Aosta rimarrà possibile quasi con gli stessi presupposti di dicembre 2021.
  • Nelle regioni del Nord Est – Veneto, Trentino Alto Adige, Friuli-Venezia Giulia ed Emilia-Romagna – non si riscontra alcuna variazione nel mese di gennaio rispetto al mese di dicembre 2021. Rispetto allo scorso anno, però, si osserva un aumento della variazione percentuale del prezzo del 2,4%.
  • Al Centro, la media del prezzo al metro quadro è di 2343 euro e aumenta leggermente rispetto al mese precedente (+0,1%). Si osserva, invece, una diminuzione rispetto al 2021 di 2,0%.

I prezzi nelle maggiori province

Qui sotto i prezzi medi richiesti per le abitazioni e le loro variazioni su base mensile e annuale relativamente alle maggiori province del nord Italia, escludendo i valori del Comune capoluogo che si trovano invece scorporati nella riga successiva.

Prezzo medio al mq in euro Variazione mensile Variazione annuale
Provincia di Milano 1.929 0,4% 4,5%
Comune di Milano 4.924 0,4% 4,0%
Provincia di Torino 1.496 0,1% 0,0%
Comune di Torino 1.853 0,6% 2,6%
Provincia di Brescia 1.960 0,6% 5,6%
Comune di Brescia 1.750 -0,1% 0,0%
Provincia di Bergamo 1.302 0,0% -2,0%
Comune di Bergamo 2.268 1,0% 4,7%
Provincia di Genova 2.854 0,6% 1,1%
Comune di Genova 1.527 -0,5% -3,3%
Provincia di Padova 1.505 0,3% 4,3%
Comune di Padova 1.919 0,2% 5,4%
Provincia di Verona 1.925 -0,9% 3,0%
Comune di Verona 2.311 -0,2% 2,2%
Provincia di Varese 1.444 0,5% 4,4%
Comune di Varese 1.542 0,3% 0,7%
Provincia di Treviso 1.477 -0,2% -0,5%
Comune di Treviso 2.091 1,2% -1,2%
Provincia di Monza e Brianza 1.790 0,7% 3,7%
Comune di Monza 2.393 0,7% 9,1%
Provincia di Vicenza 1.323 0,5% 1,7%
Comune di Vicenza 1.460 1,5% 3,4%
Provincia di Venezia 2.191 0,0% 1,0%
Comune di Venezia 2.919 -0,4% -5,4%
Fonte: Immobiliare.it
Nuovla Lavazza Torino
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Nuvola Lavazza a Torino, i prezzi nel quartiere crescono fino a +25%

Nuvola Lavazza a Torino, i prezzi nel quartiere crescono fino a +25%

L'area circostante alla nuova struttura Nuvola Lavazza è stata riqualificata da questo importante intervento e rilanciato il valore degli immobili.

Nuvola Lavazza sarebbe diventata un’occasione di rilancio per i quartieri Aurora e Regio Parco. Era chiaro fin dalla sua inaugurazione, avvenuta il 12 aprile del 2018. La conferma arriva anche da dati più recenti, come quelli dell’analisi condotta da Fiaip Torino che evidenzia come “riqualificare o valorizzare un quartiere, una zona, oltre a migliorare la vita dei suoi abitanti, aiuta anche il mercato immobiliare, sia in termini di compravendite sia per i valori.”

“C’è una relazione diretta tra un’opera di rigenerazione urbana e la ripresa del quartiere in cui si inserisce. L’andamento immobiliare diventa una cartina di tornasole degli effetti benefici sul tessuto cittadino e sociale. Un impatto di cui si può avere contezza dopo un paio d’anni”, spiega Claudia Gallipoli, presidente di Fiaip Torino (Federazione italiana agenti immobiliari). La realizzazione della Nuvola Lavazza è un chiaro esempio di come un importante intervento di recupero edilizio può dare il via a un generale processo ‘a caduta’ di riqualificazione dell’area circostante. Il nuovo centro direzionale Lavazza è infatti diventato motore di rilancio del valore commerciale degli immobili nel crocevia di arterie che da lì si snodano.”

Effetto Nuvola Lavazza: i prezzi
“Nel raggio di 200 metri dalla Nuvola, l’incremento di valore degli immobili ha avuto rialzi anche del 25%”. Una percentuale che gradualmente diminuisce allontanandosi dall’isolato. Infatti a 500 metri dalla sede il rialzo negli ultimi due anni si attesta su una media del 15%”, commenta Corrado Portuesi, affiliato Fiaip che opera nella zona da circa 30 anni.

“Per esempio – spiega Portuesi – un bilocale di 50 metri quadri a 200 metri dalla Nuvola verso via Parma e via Alessandria, nel 2019 costava 30mila euro, mentre nel 2021 ha toccato il prezzo di 45mila euro, con un exploit del 25%. In corso Novara angolo via Bologna a poco più di 500 metri dalla nuova sede dell’azienda, un appartamento di 80 metri quadri nel 2019 costava 75mila euro, oggi 100mila con un incremento del 17%”. Più ci si allontana dal punto gravitazionale più l’impatto si riduce, per esempio “alcuni stabili in corso Palermo, essendo questa un’arteria di collegamento, vedono un aumento del 7% in due anni”, aggiunge.

Nei palazzi riqualificati di fronte alla Nuvola “l’aumento è molto più consistente – sottolinea l’affiliato Fiaip – in largo Brescia un alloggio di 50 metri quadri, prima dell’insediamento del Polo Lavazza, costava circa 35mila euro, oggi con la ristrutturazione sia dello stabile sia dell’alloggio, arriva a 55mila euro, passando da 700 euro al metro agli attuali 1.100”.

Effetto Nuvola Lavazza: le compravendite
Anche la richiesta è aumentata nel raggio di 500 metri lineari dalla Nuvola Lavazza: “Dal 2019 al 2021 la domanda è cresciuta tra il 20 e il 30% – commenta Claudia Gallipoli -. L’offerta al contrario sta gradualmente scendendo nell’area adiacente la Nuvola. Questo fa sì che la domanda tenda ad allargarsi. Anche se, più ci si allontana, più i valori e la richiesta vanno a decrescere entrando in contatto con altri isolati e quartieri”.

“L’idea di scegliere una zona un po’ depressa della città per installare la sede di un grande gruppo – aggiunge la presidente Gallipoli – dovrebbe essere ripresa dal Comune con l’individuazione delle aree disponibili e specifici bandi nazionali e internazionali, che porterebbero a Torino non solo lavoro e occupazione ma aiuterebbero anche a ricucire il tessuto cittadino laddove è più lacerato”.

Effetto Nuvola Lavazza: i valori al metro quadro
“Bisogna tenere ben presente che si tratta di aree molto diversificate al loro interno e la definizione del prezzo è sempre data da un insieme di variabili, che vanno dalle caratteristiche della singola via, allo stato del palazzo e dell’alloggio stesso”, precisa la presidente Fiaip.

La Nuvola infatti si posiziona a cavallo di due quartieri, Regio Parco e Aurora, aree caratterizzate da valori di mercato complessivamente differenti. Da una parte, Regio Parco vanta l’influenza positiva del Campus Einaudi; dall’altra, Aurora sconta l’alto grado di insicurezza della vicina Barriera di Milano.
Dunque, “Se le oscillazioni percentuali per entrambe le aree sono complessivamente importanti entro il mezzo chilometro, occorre però precisare che i prezzi al metro quadro sono molto diversi tra loro – sottolinea Gallipoli -. Regio parco sud nel 2020 ha segnato un prezzo medio al metro quadro di 1.713 euro, mentre Aurora di 984 euro al metro quadro”.

Fonte: Torino Today

Riconversione a Torino
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Parola d’ordine riconversione: Torino attrae i grandi investitori

Parola d’ordine riconversione: Torino attrae i grandi investitori

I progetti vogliono dare nuova vita a pezzi di storia con residenziale, uffici, turismo e istruzione grazie al processo di riconversione.

Nel cielo di Torino, tornano ad alzarsi le gru. E a terra è uno slalom tra ponteggi e zone delimitate per presenti, e future, aree di cantiere. Negli uffici è un via vai di permessi a costruire. E tornano pure i progetti, quelli capaci di cambiare il volto di una città e attirarne altri. Il motore immobiliare è ripartito e la città, sonnolenta e quasi apatica su questo fronte negli ultimi anni, qualcuno dice addirittura da quando si è spento il bagliore della fiaccola olimpica del 2006, esce dal torpore. E guarda a Milano dove operazioni immobiliari e costruzioni brulicano da tempo.

“Si colgono segnali incoraggianti di una macchina che riparte” , dice a Repubblica il neoassessore all’urbanistica di Torino, Paolo Mazzoleni, che a Milano è stato presidente dell’Ordine degli architetti. È convinto, Mazzoleni, che proprio la diversa tipologia degli investimenti – residenziali, wellness, uffici, scuole, spazi per la cultura – vada letta come fattore positivo. “Non è una fiammata, ma un’attenzione diffusa per la città da parte degli investitori”.

Per alimentarla, nei prossimi mesi, arriverà un piano urbanistico “in grado di spiegare la vocazione delle varie aree” , da nutrire con i fondi del Pnrr “che riportano la città a investire su se stessa, dopo anni di immobilismo nei quali le casse pubbliche erano vuote e non poteva essere il pubblico a innescare investimenti e operazioni immobiliari”.

Pronti a collaborare in un nuovo disegno della città, capace anche di attrarre investimenti, ci sono gli architetti. “Notiamo un dinamismo che non si vedeva da tempo e sicuramente crescerà con l’arrivo dei fondi del Pnrr”, sottolinea la presidente dell’Ordine degli architetti, Maria Cristina Milanese, che rivendica per i professionisti un ruolo strategico. “Non solo per le nostre competenze tecniche, ma per la cultura umanistica in grado di migliorare la qualità dei progetti e la visione della città del futuro”, afferma.

Entro l’anno vedrà la luce il nuovo Marriott Hotel all’interno dello storico edificio della stazione di Porta Susa, oggetto di un restyling curato dallo studio milanese Lombardini 22. L’immobile è stato acquistato dal gruppo tedesco Vastint che porterà in città il brand Tribute, con un hotel a 4 stelle, un ristorante, un bar, conference e meeting room. Sulla stessa piazza, attende di conoscere il suo futuro il Palazzo ex Rai assegnato a Ipi, dopo una serie di tentativi di vendita andati male.

Poco più a nord, lungo corso Principe Eugenio, un altro intervento sarà completato entro il 2023: l’ex complesso del Buon Pastore, oltre 3 mila metri quadrati a due passi da piazza Statuto, ospiterà il nuovo centro direzionale di Cogefa Spa, l’impresa di costruzioni della famiglia Fantini. La società ha acquistato l’area per 99 anni dal Comune per trasferire qui uffici e quartiere generale, entro il prossimo anno, e sistemare il giardino che sarà aperto alla cittadinanza e al quartiere. “Si tratta di un intervento non enorme ma doppiamente positivo – osserva ancora l’assessore Mazzoleni – da un lato perché conferma la buona salute di un’impresa di costruzioni che investe nei suoi uffici, dopo anni di grande sofferenza del settore, e poi perché è la prova che si possono realizzare operazioni immobiliari all’interno del patrimonio storico, e che non c’è contrasto tra l’idea di preservare quel che c’è e quella di far crescere la città”.

Lo stesso teorema ispira un altro intervento di recupero, questa volta nel pieno del centro città: via Cavour 28, palazzo di proprietà di banca Bnl. Qui traslocherà, dopo un intervento di radicale restauro degli spazi interni e anche della facciata su via Andrea Doria (quella su via Cavour è vincolata dalla Sovrintendenza), la business school internazionale Escp, oggi ospitata in corso Unione Sovietica. Nella nuova sede la scuola potrà ospitare mille studenti: ci saranno spazi aperti al pubblico, come la caffetteria e una piazza coperta. “L’investimento nasce dalla fiducia in Torino come città universitaria” , spiega il direttore Francesco Rattalino, che a febbraio presenterà il progetto insieme alla proprietà e allo studio di architettura Tra. L’edificio, che resta di proprietà di Bnl con cui Escp ha un contratto di affitto, sarà pronto a settembre 2023.

Sempre alla voce investimenti per la formazione c’è il campus urbano dell’olandese The student hotel group (Ths) che investe oltre 65 milioni di euro nell’operazione sull’area dismessa tra Lungo Dora Firenze e via Aosta (all’altezza di Ponte Mosca). Anche in questo caso l’orizzonte di fine lavori è il 2023, quando troverà casa in questa zona della città – riqualificata anche con spazi residenziali in co- living e co- workinganche l’Università di Design Iaad. Sempre in zona Aurora, in via Perugia, l’ex mercato dei fiori è al centro di un investimento della società spagnola Go Fit che apre a Torino il primo polo fitness e wellness con un giardino pubblico, un’area giochi e una vasca di laminazione per la raccolta dell’acqua piovana.

Entro fine anno, poi, si concluderanno i lavori di Uptown, l’operazione immobiliare del Gruppo Building per la riconversione della struttura dell’Ordine La Salle di Villa San Giuseppe, che diventerà un’edificio residenziale di quattro piani, con servizi di cohousing, un orto condominiale, ma anche giardini privati, un campo da calcetto, uno da padel e la palestra con area fitness.

Pochi giorni fa è invece stato annunciato un intervento nel quartiere Crocetta, nel palazzo che ospita alcuni uffici della Regione Piemonte. Il fondo Gran Torino, che vede come azionista di maggioranza Zetland Capital, una società di private equity inglese, ha acquistato da Generali Real Estate Sgr il civico 21, per demolirlo e trasformarlo, insieme a Crea.Re Group, Nore srl e Primula Costruzioni, in un Palazzo Contemporaneo ad uso abitativo, in base al progetto affidato allo studio di architettura di Fabio Fantolino. L’operazione vale circa 100 milioni insieme a quella, datata giugno scorso, quando nell’orbita Zetland è entrato l’immobile di via Roma 333, tra le vie Gobetti e Gramsci. Per restare in zona, lo scorso anno gli americani di Invesco avevano acquisito per 60 milioni Palazzo Cinzano, lungo via Amendola, mentre Patrizia Ag ha fatto shopping immobiliare in piazza Cln dal fondo Mascagni.

Non solo case però, la fibrillazione del denaro e del mattone, in città, guarda anche a spazi per la cultura e l’intrattenimento. È al 2023 l’orizzonte per il via ai lavori negli spazi della Cavallerizza Reale. Lo scorso ottobre Università degli Studi e Compagnia di San Paolo si sono aggiudicati per oltre 11 milioni l’area, con l’unica offerta presentata al bando di alienazione da parte del Comune di Torino. Obiettivo: realizzare un polo culturale e recuperare una parte importante del centro storico, accanto a cui sarà realizzata anche una fermata della linea 2 della metropolitana garantendo una migliore connessione sull’asse nord sud della città.

E pare destinata a una vocazione culturale anche la nuova vita del Palazzo del Lavoro. Non troppo distante da lì, aprirà invece finalmente i battenti, dopo undici anni, il grattacielo della Regione firmato da Massimiliano Fuksas. ” Il dinamismo immobiliare è tale da sembrare strutturale – azzarda il presidente del Collegio Edile di Torino Antonio Mattio – rispetto al passato comatoso durato troppi anni. Un conto era la crisi fisiologica da indigestione del mercato, successiva al 2006, ma poi c’è stata la crisi dei subprime nel 2008, quella del debito degli Stati nel 2011 e infine la pandemia. Quest’ultima – osserva Mattio – ha però avuto l’effetto di una “safety car”, e ora assistiamo a una ripartenza, forse addirittura troppo veloce”. Il rischio è, secondo il numero uno degli edili, ” che il grande dinamismo degli investimenti e delle operazioni immobiliari possa vanificarsi a causa della mancanza di manodopera “.

Fonte: La Repubblica

Casa Unika cercare casa
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Come è cambiato il modo di cercare e acquistare la propria abitazione

Come è cambiato il modo di cercare e acquistare la propria abitazione

A raccontare il cambiamento in atto del mercato immobiliare è l’Impact Report 2021 redatto da Casavo.

Il 2021 è stato un anno decisamente unico per il mercato immobiliare che, dopo il picco negativo registrato nel 2020 a causa della Pandemia, ha vissuto quest’anno un periodo dapprima di assestamento e poi di innovazione.

A raccontare il cambiamento in atto del mercato immobiliare è l’Impact Report 2021 redatto da Casavo.

L’analisi, condotta su 575 intervistati scelti tra persone che avevano appena concluso la vendita o con vendita in corso, è stata realizzata insieme a Bva Doxa, società di ricerche di mercato e consulenza, con l’obiettivo di capire e conoscere come è cambiato nel processo di vendita di una casa nel 2021 nelle principali città italiane: Roma, Milano, Torino, Bologna e Firenze.

I dati emersi dall’Impact Report 2021
Il lockdown ha portato nuovi stili di vita e con essi anche nuove preferenze abitative. Il Report di Casavo evidenzia i seguenti dati:

  • il 36% degli intervistati ha dichiarato di aver venduto casa per cercarne una più adatta alle proprie esigenze;
  • il 37% predilige il trilocale come immobile da acquistare o vendere con facilità;
  • il 30% sceglie il bilocale, soprattutto a Milano con il 34% della preferenza.
Sotto la media nazionale resta invece la compravendita di bilocali nelle città di Torino e Bologna (23%).

L’impatto della digitalizzazione sulle compravendite
Dall’Impact Report 2021 di Casavo emerge anche che le abitazioni si vendono più in fretta – in Italia la media prima della pandemia era di 7 mesi per vendere casa – se si adottano soluzioni digitali, che nell’ultimo anno hanno stravolto anche il mercato immobiliare, per necessità ma anche per comodità.

Lo studio evidenzia che il 40% degli intervistati ha utilizzato Internet

  • per stimare il valore della propria casa tramite;
  • per cercare o vendere immobili ;
  • per effettuare le visite all’immobile tramite videochiamata o virtual tour (il 30% delle persone intervistate lo ha fatto nel 2021).

Fonte: Immobiliare

esecuzioni immobiliari
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Esecuzioni immobiliari: cosa sono?

Esecuzioni immobiliari: cosa sono?

Le esecuzioni immobiliari, note anche come procedure esecutive immobiliari, si verificano ogni volta che un creditore può espropriare un bene immobile di proprietà del debitore quando questo non provvede a saldare il proprio debito.

Procedura esecuzione immobiliare, cosa prevede?
Per comprendere appieno questo concetto bisogna mettere a fuoco un aspetto: le esecuzioni immobiliari hanno come oggetti il diritto di proprietà o i diritti reali di usufrutto e di superficie sui beni immobili di una persona.

La procedura di esecuzione immobiliare si articola in diverse fasi: il primo passo riguarda l’atto di precetto. Che cosa è l’atto di precetto? Si tratta di una intimazione scritta che viene notificata in forma scritta nel quale si obbliga il soggetto insolvente a corrispondere quanto dovuto al creditore.

Una volta che è decorso il termine previsto dal precetto, il creditore (soprattutto se si tratta di una banca) individua il bene immobiliare da colpire e procede con il vero e proprio atto di notifica.

Come funziona il pignoramento immobiliare? La procedura del 2019 (atto di intervento esecuzione immobiliare) prevede:

  • Avvio della procedura di esecuzione immobiliare;
  • Notifica e trascrizione del pignoramento presso l’ufficiale giudiziario;
  • Pignoramento vero e proprio, noto anche come atto esecutivo.
  • Quando avviene l’espropriazione forzata immobiliare
L’espropriazione forzata inizia con il pignoramento di un bene immobiliare: attraverso questo atto realizzato dall’ufficiale giudiziario su istanza del creditore che non ha ricevuto il denaro che gli spetta, si può procedere con l’espropriazione forzata.

Il creditore può scegliere tra i beni mobili o immobili che appartengono al patrimonio del debitore; è possibile che vengano scelti anche dei beni appartenenti a terzi e che sono vincolati, attraverso la garanzia del credito, al debitore.

Nel caso si scelgano dei beni immobili, la vendita può avvenire attraverso diverse modalità:

  • vendita con incanto attraverso un’asta immobiliare;
  • vendita senza incanto attraverso un commissario.
Usualmente dalla vendita si ricava la somma di denaro capace di provvedere alla liquidazione dei crediti dei creditori, attraverso una ripartizione della somma ottenuta.

Esecuzione mobiliare con vendita post legge 80
Bisogna tenere presente che l’espropriazione forzata immobiliare avviene prima della vendita dell’appartamento che è stato oggetto di pignoramento e dovrà essere venduto.

Da questo punto di vista l’esecuzione mobiliare con vendita, post legge 80, è in parte diversa. La legge 80 del 2005 ha modificato e integrato la procedura di esecuzione immobiliare forzata. In particolare, sono oggetto della legge l’espropriazione mobiliare, ossia la procedura attraverso la quota il creditore chiede l’esproprio dei beni mobili del debitore per poterne ricavare quanto gli spetta.

Conversione di pignoramento
A questo punto ci si può chiedere: cosa è la conversione di pignoramento? Si tratta di una possibilità che viene data al debitore di sostituire gli oggetti pignorati con una somma di denaro (include le spese di esecuzione e l’intero importo, inclusi gli interessi e le spese).

Fonte: Idealista